문서의 임의 삭제는 제재 대상으로, 문서를 삭제하려면 삭제 토론을 진행해야 합니다. 문서 보기문서 삭제토론 등기의 공신력 (문단 편집) == 이게 왜 [[대한민국]]에서 문제인가? == '''대한민국 민법에서 부동산 등기의 공신력은 인정하지 않는다.'''[* 단 현행민법에서 [[동산]]에 대하여 공신력은 인정하며, 이를 선의취득이라 한다. 이때문에 부동산에도 선의취득제를 하자는 목소리가 있다.] 하지만 진짜 문제는 그로 인해 발생하는 후속 문제들에 대해 대책이 전혀 없다는 것이다. 물론 등기의 공신력을 인정하느냐 부정하느냐에 따라 장단점이 있다. 하지만 대부분의 국가는 인정하면 인정한 대로, 부정하면 부정한 대로의 단점을 보완하기 위해 많은 노력을 기울이는 데에 비해 한국의 경우 보완책 마련에는 아예 손을 놓고 있다. 이 때문에 이 문제를 까는 뉴스가 잊을 만하면 나온다. 예를 들어, 아까 전의 갑, 을, 병의 예로 돌아가보자. 만약 을이 했던 짓을 알면서도 병이 계약했다면 그건 병이 바보인 것이지만, 병으로서는 등기를 믿은 것밖에는 잘못이 없다. 그렇다고 일일이 등기와 실소유주 간의 관계를 확인하는 것도 쉬운 일이 아니다. 병은 순진하게 이 사실을 몰랐고[* 이를 [[법률용어]]로 [[선의]]라고 한다.] 심지어 갑과 을이 서로의 이런 사실을 알아도[* 이를 법률용어로 [[악의]]라고 한다. 물론 갑은 알기만 하는 상태여야 한다. [[짜고 치는 고스톱]]처럼 갑이 허위로 을에게 OO빌딩을 넘긴 상태이면 민법 108조에 걸린다.] 대한민국 민법상 병은 보호받지를 못한다. 왜냐하면 등기의 공신력 부정은 제3자의 의도, 즉, 선의와 악의를 구별하지 않기 때문이다. 물론 갑의 입장에서도 좋을 것은 하나도 없다. 등록되어 있었던 자기 재산인 부동산이 자기도 모르는 사이에 사라져버리기 때문이다. 혹자는 특정 부동산에 대한 등기가 바뀔 때마다 등기소에서 친절하게 알려주지 않나 하고 생각할지도 모르지만 새벽 5시에 출근해서 업무 시작하는 [[동사무소]] 직원이 실존한다는 것과 같은 수준의 생각이다. 이 사실을 영원히 갑이 모를 리는 없고, 매년 [[6월 1일]]에 OO빌딩의 [[재산세]]를 낼 때 알게 되겠지만[* 갑의 입장에서 OO빌딩 앞으로 붙는 [[재산세]]가 사라질 것이기 때문이다.] 대개 이런 경우에 물은 이미 엎질러진 후이다. 하지만 우리나라 입장에서도 할 말이 없는 것은 아닌 게, 소유권을 중시하는 [[자본주의]]의 특성상 원 소유권의 안정성 또한 중요하기 때문에 등기의 공신력을 인정하지 않게 된 것이다. 일단 [[1912년]]에 시행된 토지조사령 이전의 소유관계에 대해서 법원은 인정하지 않으니 이 점은 넘어가고 [[광복]]과 농지개혁, [[6.25 전쟁]] 등을 거치면서 부동산의 제대로 된 등기관계나 기록들이 소실되는 경우가 많아젔다. 거기다가 부동산실명제를 실시하던 시절도 아니라 등기만으로는 실체가 불확실하다는 점이 영향을 주었다.[* 조선민사령이 시행되던 때에는 등기의 공신력을 인정했지만 1960년 대한민국 민법을 시행하면서 등기의 공신력을 부정하는 쪽으로 바뀌게 된다.] 정부는 이미 특별조치법을 시행한 바가 있고 실명제 실시 이후론 '현재의 소유관계'에 있어선 더 이상 크게 다툴 것이 없다는 입장을 표방하고 있다. 문제는 등기소 직원들이 과거 잘못 기입한 것 때문에 [[http://m.jejusori.net/?mod=news&act=articleView&idxno=199809|요즘도]] 소송이 일어나고 있고 조선민사령은 총유라는 개념을 인정 안하다 보니 종중 땅을 종손명의로 해놨는데 개인 소유라고 우기는 경우도 적지 않게 일어나고 있다. 한 부부가 국가로부터 땅을 샀는데 진짜 땅주인이 나타나서 졸지에 빼앗긴 사례도 생겼다. 황당하게도 '''정부가 남의 땅인데도 팔아버린 것이었다.''' 이 땅은 1948년에 친일재산 귀속 당시 일본 사람 재산으로 파악되어 국가에 귀속되었으나 사실 일본 사람이 아닌 한국 사람이었고 1998년에 후손들이 국가에 땅을 돌려달라는 소송을 내서 승소했다. 그런데 어찌된 일인지 등기 이전이 되지 않았던 것이다. [[한국자산관리공사]]도 이 땅이 국가 소유가 아니었다는 사실을 전혀 알 수 없었다고 한다. 그런데도 등기 이전을 제대로 못한 사실이 드러났는데도 정부는 잘못을 인정하지 않았고 피해자 부부는 수십년 간의 소송을 벌인 끝에 매매대금 정도만 가까스로 돌려받을 수 있었다고 한다. [[https://www.youtube.com/watch?v=Tp3N4yHZUxw|#]] 이는 등기소와 무관하게 법률 규정에서 이미 정한 것이다. 그리고 대법원 판례에서도 등기의 공신력을 부정하고 있다. 우리나라 등기는 공신력은 부정하고 물권 변동을 공시하는 효과만 인정한다.[* 그렇다고 공신력 부정을 근거로 하여 등기고 뭐고 아예 [[아무것도 안하고 싶다|아무 것도 안 하면]] [[부동산등기 특별조치법]]에 따라 과태료가 나간다. 그런데 '''소유권보존'''등기에 대해서는 적용되지 않는다는 맹점이 있어 교보, 롯데 등 일부 기업들이 이 맹점을 잘 써먹었다.] 즉 등기필증 또는 등기권리증만 믿고 부동산 거래를 하는 경우 피해자를 구제할 방법이 없다는 것이다. 다시말해 등기필증은 등기가 완료되었다는 것만 증명할 뿐 해당 물권의 실재 여부를 증명하지 않는다는 것이다. 2007년 [[BBK]]사건, 2016년 [[남양주 니코틴 살인사건]]에서도 확인되지만 해당 물건의 소유권은 개별적으로 [[민사소송]]을 해서 확인하는 방법 밖에 없다.[* 그래서 부동산 거래시 등기권리증과 주민등록증을 확인하라고 하는 것이다. 물론 그렇다고 해도 [[중개사고]]가 완전히 근절되지는 않는다.] 그래서 니코틴 살인사건으로 인해 본의 아니게 부동산 사기극이 일어난 사실이 알려지자 [[청와대 국민청원]]이 빗발쳤을 정도다. 부동산 소유 이전등기를 할 때 등기소 측에서 조사하는 방법은 크게 두 가지로 나뉘는데, 형식적 심사주의와 실질적 심사주의가 있다. '실질적 심사주의'는 등기이전 시 실소유주와의 관계, 절차상의 적법성, 실체법상의 권리부합 관계 등을 조사 한 뒤 완전히 하자가 없어야 등기의 적법성을 인정하는 제도이다. '형식적 심사주의'는 서류만 보고 심사하기 때문에 빠르지만 매우 부정확하다. 그래서 형식적 심사주의를 채택하는 나라는 부동산 사고가 나지 않게끔 개인적으로는 미리 권원보험을 가입하여 대비하거나 아니면 사회적으로 등기의 공신력을 인정해야 한다. 참고로 '''대한민국은 형식적 심사주의를 채택하면서 등기의 공신력을 인정하지 않는 거의 유일한 나라'''이다. 현실적으로, 등기의 공신력을 인정해 주면 사기쳐서 부동산을 팔아먹는 일이 판치게 된다. 애당초 그것을 인정하지 않게 된 이유가 해방 이후에서 6.25 이후로 소유권이 애매해졌을 때 토지사기들이 판쳤기 때문이다. 그러니 전체 사회를 위해 어쩔 수 없이 매입자가 최대한 알아보고 구입하여 위험부담을 매입자가 모두 덮어쓰는 방식으로 갈 수밖에 없다면 없겠으나, 보험사기와 같이 제도 자체에 의해 발생하는 위험은 어느 제도에나 존재하므로 이에 대한 대비책 마련에 손을 놓고 있는 것은 비판받아 마땅하다[* 유사 사례로 지역가입자 [[건강보험]]료 산출을 놓고 제기된 [[헌법소원]](2015헌바199)이 있다. 합헌 결정이 나긴 했으나, "소득파악율은 정부의 노력 여하에 따라 개선될 수 있는 것인데, 이를 이유로 지역가입자에 해당하면 일률적으로 추정소득을 기준으로 보험료를 부과하는 것은 '''행정절차상의 편의를 위해 소득미파악의 리스크를 지역가입자 집단 전체에게 전가하는 것과 다름없다.'''"는 반대의견이 있었다. 즉, 제도 자체에서 발생하는 위험은 정부가 떠안아야 마땅한데, 그렇지 아니하고 일반 국민들에게 전가하는 것이라며 질타했다.]. 가장 좋은 방법은 현재의 [[등기]] 제도 자체를 혁명적으로 바꿔서 '''실질적 심사주의'''를 채택하는 것이다. 법원과 등기소에서 부동산 거래가 일어날 때마다 조사관을 파견하여 실질 소유주를 확인하고 등기를 변경하는 제도이다. 이렇게 하면 [[등기소]]와 [[법원]]의 업무는 폭증하겠지만[* [[대한민국]]에서는 [[2020년]] 현재 하루에 약 5만 [[계약]]의 거래가 발생하는 것으로 추정된다. 법원에서 조사관을 하루에 1명씩만 파견한다 해도 5만 명을 채용해야 한다. 때문에 등기업무를 담당하는 공무원의 채용량이 폭증할 것이다. --그럼 [[공시낭인]] 구제도 되고 [[일석이조]] 아닌가?--]등기의 공신력을 인정할 수 있다. 그럼에도 실제로 도입하기에는 많은 문제가 따른다. 당장 부동산 거래에 걸리는 시간이 매우 늘어남은 물론[* 공신의 원칙이 인정되지 않는 지금은 부동산이 나도 모르게 다른 사람에게 넘어가도 소유권에 기한 반환 청구권을 행사하여 되찾아올 수 있지만, 공신의 원칙이 도입되면 억울하게 부동산을 잃어도 사안과 관련 없는 제3자에게 넘어가면 부동산을 되찾지 못하는 일이 생길 수 있다. 이런 일을 방지하려면 결국 모든 등기가 실제 거래 관계와 일치하는지 조사를 엄격하게 해야 하고, 이는 결국 등기 관련 공무원의 업무량 대폭 증가를 의미한다.], 등기와 실제 소유 관계를 일치시키기 위해 등기 관련 공무원을 지금의 몇 배로 늘려야 하겠고[* 당연히 공무원의 월급 등 예산이 대폭 증가하지 않을 수 없다.], 부동산 거래가 위축됨에 따라 발생할 수 있는 여러 사회 현상[* 예를 들면 부동산 가격의 폭락.]에 대한 대책도 세워야 하며, 아직까지 남아있는 합법적인 명의신탁[* 종중의 대표자에 대한 명의신탁, 부부간의 명의신탁 등.]이나 법이 바뀌기 이전의 부동산의 소유 관계는 어떻게 처리할 것인지, 양도담보 같은 제도는 존치할 것인지 폐지할 것인지 등 그 사회적 파장이 너무 크다. 하지만 독일, 일본은 등기부등본에 대해서 정부가 사실상 공신을 하고 있는 것을 보면 대한민국은 못하는 것이 아니라 하기 어렵다는 이유로 안하고 있는 것 뿐이다.저장 버튼을 클릭하면 당신이 기여한 내용을 CC-BY-NC-SA 2.0 KR으로 배포하고,기여한 문서에 대한 하이퍼링크나 URL을 이용하여 저작자 표시를 하는 것으로 충분하다는 데 동의하는 것입니다.이 동의는 철회할 수 없습니다.캡챠저장미리보기